澳大利亚“堪培拉单元计划”
本报驻堪培拉记者张川杜
堪培拉市多数人都住花园别墅。为了使中低收入者居者有其屋，政府推出了“堪培拉单元计划”，鼓励开发商建造造价较为低廉的单元楼，建成后全部出售。居民购房后按规定到政府部门注册登记，成为业主。业主可以自住，也可以出租。业主举行全体业主大会，组成业主委员会实行民主管理；确定管理的档次和财务支出标准，然后面向市场公开招标，选择信誉好，服务好，收费低的物业管理公司。 坐落在堪培拉市内的班吉花园是一个有104户人家的住宅小区，由6栋式样统一的二层红砖单元楼组成。区内环境清洁，秩序井然，看得出来有着良好的管理。堪培拉约有20多家物业管理公司，班吉花园的业主委员会选择了规模最大的一家——“堪培垃单元计划服务公司”（以下简称“单元”）。 “单元”是一家专业物业管理公司，管理着十几个小区的600多家业主，近万个单元。其总经理利勃斯女士介绍，全公司仅有14个员工，都分别具有会计师、律师和建筑工程师等资质。公司有偿向班吉花园提供维修保养服务，保证所有设施处于良好使用状态。用户如有设施运转不良，“单元”便通知与其订有协议的专业维修公司，后者承诺在30分钟赶到，否则将受罚。“单元”每年定期与业主委员会举行会议，检讨执行情况，听取业主和住户的意见，改进服务。公司还配备2位工程师负责对小区进行巡察，实地落实管理。一人受理用户投诉，做到有问必答，有求必应。“单元”负责推荐有良好信誉的保安公司，让住户有一个舒心、安全的生活环境。 “单元”对班吉的每个住户按不同管理标准收取每年400至800澳元的服务费。记者采访了业主伯顿先生，他认为收费不算高，关键是服务好，多花一些钱也值得。肖特兰老太太因图清静在班吉小区独住二室一厅，她满意地对记者说，每月付50元的管理费物有所值。“单元”每年近1000万澳元的收入，绝大部分用在对小区的维护和服务上。利勃斯女士告诉记者，年利润规定在9％以下，公司的财务平衡表每年底向小区业主公布。利勃斯女士说，公司的宗旨是“做业主和住户的朋友和监察人”，在激烈的市场竞争面前，只有提供优质服务，赢得业主和住户的满意，公司才能生存和发展。 澳首都地区政府制订有“单元权利法”，对物业管理公司和业主的责、权、利、义务、财务和保险等都有明文规定，做到有章可循，依法办事。“单元权利法”对业主规定了“六要”和“六不”。“六要”是：要按时缴纳税款；要将房屋维持在最佳使用状态；出租房屋要事先通知物管公司；房屋装修要遵守政府的各项法令；房屋空置30天以上要通知物管公司；居住人如有变化要通知物管公司。“六不”是：不擅自占用公共财产；不做给他人带来损害或烦恼的事情；不发出严重噪声；住房内的生活和活动不许超出法律允许的范围；不许私自改变住房的建筑结构；不准在住房内养动物。物业管理公司的对象是业主，业主把单元出租后，由业主对住户实行管理。管理公司与业主进行充分的讨论后，依法指导业主委员会制定居住守则并张榜公布。
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